Congelamiento del canon locativo del Decreto
320/2020–
El Decreto Presidencial 320/2020, dispone el congelamiento del canon locativo de los contratos de alquiler y la suspensión de los procesos de desalojo por falta de pago y plantea distintos supuestos, los cuales son analizados a continuacion:
Alcance de la Norma.
El Art. 9 del decreto señala los tipos de contratos alcanzados por norma y detalla que son:
De inmuebles destinados a vivienda unica urbana o rural.
De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
De la anterior lista queda claro que se encuentran comprendidos casi la totalidad de contratos de locación, y solo quedan exceptuados de la aplicación de dicho DNU los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246.
Congelamiento del Canon Locativo
Uno de los puntos que trata el Decreto es sobre el congelamiento del canon locativo en su Art. 4 dispone que el precio de los alquileres se congelan hasta el 30 de septiembre del 2020 y que durante esta medida se deberá abonar el precio correspondiente al 30 de marzo.
¿Qué sucede con los aumentos pactados en el contrato?
El DNU, establece en su Art. 6 que la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
Esto quiere decir que los aumentos rigen, y la diferencia que resultare del monto pagado del que se debía pagar, deberá ser abonado por el inquilino a partir de Octubre en un minimo de 3 y un maximo de 6 cuotas iguales y consecutivas. Por lo tanto se debe tener en cuenta que los aumentos van a regir, lo unico que produce el DNU es una prorroga de pago.
Falta de Pago o Pago Parciales
¿Qué sucede si el inquilino no paga o paga solo una parte?
El Art. 7 prevee que en caso de que el inquilino (locatario) no pague o sólo pueda pagar una parte del canon, se generara una deuda en favor del locador y establece que las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Asimismo, podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Suspensión de Desalojos
En cuanto a los juicios de Desalojo, el Art. 2 prevé la SUSPENSIÓN DE LA EJECUCION DE LAS SENTENCIAS DE DESALOJOS, en todo el territorio nacional hasta el 30 de septiembre del 2020
Esta medida también alcanza a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto, es decir al 29 de Marzo.
Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
Vulnerabilidad del locador
Atendiendo también a la situación de los propietarios, cuyos únicos ingresos son el cobro del canon locativo, el DNU dispone, que quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
Mediación previa y obligatoria
Otro dato para resaltar es que el DNU, dispone la suspensión del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto, esto significa que los procesos de desalojo a iniciarse deberán transitar el proceso de medicación obligatoria, previo al inicio de las acciones judiciales.-
Es evidente que el decreto contiene muchos grises que deberán ser cubiertos con el andar de los acontecimientos, sorteando también los innumerables planteos de Inconstitucionalidad que recaerán sobre la norma en cuestión.-
Dr. Brusa Marcos y Dr. Redondo Agustin.